Ohjeet uudesta asunto-osakeyhtiölaista kevään yhtiökokouksiin
Muu tiedote, julkaisupäivä 25.3.2010
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan 1.7.2010. On huomattava, että taloyhtiöt voivat toimia kevään 2010 yhtiökokouksissa kuten aiemminkin. Yhtiöt voivat esimerkiksi valita tilintarkastajat ja maallikkotarkastajat kuten aiemminkin.
Jäljempänä on koottu muutamia olennaisimpia ja taloyhtiöiden kannalta yleisimmin esille tulevia kysymyksiä, joita 1.7.2010 voimaantuleva asunto-osakeyhtiölaki tuo tullessaan.
Selvitys kunnossapitotarpeesta 1.7.2010 jälkeen pidettävään yhtiökokoukseen
Uuden lain mukaan taloyhtiön hallituksen on esitettävä jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa näkemyksensä yhtiön kunnossapitotarpeista 5 vuodelle eteenpäin. Lakitekstin mukaan selvityksessä on kyse sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta tulee laatia kirjallisena. Varsinaiset kunnossapitopäätökset tehdään kuitenkin aina erikseen.
Mikäli yhtiön hallinnossa on riittävää rakennusalan tuntemusta, selvitys on mahdollista tehdä ilman ulkopuolista apua. Tarvittaessa yhtiö voi teettää ulkopuolisen asiantuntijaselvityksen tai kuntoarvion. Jos yhtiössä on jo kuntoarvio, voidaan harkita kuntoarvion päivittämistä. Uusissa (noin alle 5-7 v.) taloyhtiöissä riittävänä voidaan pääsääntöisesti pitää selvitystä esimerkiksi siitä, että huoltokirjan mukaiset toimet on suoritettu.
Ensimmäisen kerran selvitys tulee esittää 1.7.2010 jälkeen pidettävässä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvitys on esitettävä tilinpäätöskokouksessa. Selvitys tulee liittää sellaisenaan isännöitsijäntodistukseen. Ensimmäisen kerran selvitys tulee liittää isännöitsijäntodistukseen sen jälkeen kun yhtiökokous on käsitellyt selvityksen.
Kiinteistöliitto suosittaa, että taloyhtiöt pohtisivat jo kevään 2010 yhtiökokouksissa, miten omassa yhtiössä kyseinen selvitys kunnossapitotarpeesta tehdään, ja että yhtiöt huomioisivat mahdollisen selvityksen laatimisesta koituvan rahoitustarpeen budjetissaan.
Tilintarkastus ja toiminnantarkastus (uuden lain mukaan 1.7.2010 alkaen)
Asunto-osakeyhtiöllä on oltava tilintarkastaja kun yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajan hallinnassa olevaa huoneistoa. Edellä mainituissa yhtiöissä on siis oltava ammattitilintarkastaja eli KHT- tai HTM- tilintarkastaja tai KHT- tai HTM-yhteisö.
Uuden lain mukaan alle 30 huoneiston taloyhtiöiden on valittava toiminnantarkastaja, ellei yhtiössä ole tilintarkastajaa. Jos taloyhtiö haluaa luopua toiminnantarkastuksesta, sen tulee muuttaa yhtiöjärjestystään. Vaikka toiminnantarkastajasta ja tilintarkastajasta olisi luovuttu, yhtiökokous voi aina päättää valita enemmistöllä toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan.
Uuden lain toiminnantarkastusta koskevia säännöksiä sovelletaan vasta lain voimaan tultua alkavien (1.7.2010 tai sen jälkeen alkava tilikausi) tilikausien tarkastukseen. Suurimmassa osassa toiminnantarkastajat valitaan ensimmäisen kerran vasta kevään 2011 yhtiökokouksissa.
Yhtiön ei tarvitse muuttaa yhtiöjärjestystään siirtyessään käyttämään toiminnantarkastajaa maallikkotarkastajan asemasta 1.7.2010 tai sen jälkeen alkavien tilikausien tarkastukseen.
Kiinteistöliitto tulee laatimaan toiminnantarkastuksen suorittamisesta tarkempaa ohjeistusta ja myös mallin toiminnantarkastuskertomuksesta.
Yhtiöjärjestykset
Uusi laki ei velvoita taloyhtiöitä muuttamaan yhtiöjärjestyksiään. Mikäli yhtiöillä on tarve muuttaa yhtiöjärjestyksiään muutoinkin, voidaan uuden lain muutokset ottaa samalla huomioon. Yhtiöjärjestysmuutoksen kannattaa yhtiöissä valmistella huolella. Kiinteistöliiton lakimiehet voivat ottaa vastaan yhtiöjärjestysmuutoksia koskevia toimeksiantoja.
On huomattava, että tuleva laki sisältää tiettyjä pakottavia määräyksiä, jotka menevät yhtiöjärjestysten edelle:
-
Uuden lain mukaan yhtiökokous on pidettävä vuosittain 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Säännös on pakottava, tarkoittaen, että yhtiöjärjestyksen määräyksellä ei voida pätevästi poiketa lain asettamasta määräajasta. Edelleen yhtiökokouksia voidaan lain voimaantulon jälkeen pitää esim. maalis-huhtikuussa, mutta yhtiöjärjestyksessä ei voida sitovasti määrätä toisin.
-
Yhtiökokouksen koollekutsumisaika pitenee ja laki menee tältä osin yhtiöjärjestyksen edelle. Uuden lain mukaan kokouskutsut on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta.
-
Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa. Yhtiöjärjestysmääräys, että kutsu on laitettava ainoastaan ilmoitustaululle, ei ole uuden lain mukaan riittävä kutsujen toimittamistapa.
Yhtiön kunnossapitovastuu huoneiston sisäpuolella laajenee jonkun verran
Kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkaan välillä huoneiston sisäpuolella pysyy pääosin ennallaan. Uuden lain mukaan yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa erilaiset yhtiön asentamat perusjärjestelmät kuten lvis-järjestelmät.
Taloyhtiö vastaa edelleen hanoista. Wc-laite siirtyy uuden lain myötä kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa edelleenkään osakkaan tai tämän edeltäjän asentamista hanoista ja wc-laitteista, jotka poikkeavat yhtiön tasosta.
Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut Suomen Kiinteistöliiton ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiesten ja insinöörien laatiman vastuunjakotaulukon. Taulukko kertoo, miten vastuu huoneiston eri osien ja laitteiden osalta jakautuu taloyhtiön ja osakkaiden välillä uuden lain mukaan. Taulukkoa voi tilata osoitteesta www.kiinkust.fi.
Lähde ja lisätiedot: Kiinteistöliitto
Takaisin
Kommentoi ja keskustele uutisesta
