Kiinteistöliiton jäsenneuvonta Kiinteistöliiton jäsenneuvonnasta saavat jäsentaloyhtiöiden edustajat tietoa ja opastusta päätöksenteon tueksi. Asunto-osakeyhtiölaki - Kommentaari Uusi asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) pykälä pykälältä, selitettynä ja kommentoituna. Teoksessa on huomioitu myös lakiin kesäkuussa 2010 tehdyt muutokset sekä asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Tutustu ja tilaa tästä... .

Sopimuksiin liittyvät lait

Sopimuksia koskevat keskeisimmät lait ovat Asuntokauppalaki, Maakaari, Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ja Laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Näiden taloyhtiöiden ja myös asukkaaiden kannalta olennaisimpien lakien sisällön kuvaukset ovat alla.

Asuntokauppalaki (AKL)

Asunto-osakkeiden kaupasta on annettu erityinen asuntokauppalaki. Laissa on sekä uuden asunnon (4 luku) että käytetyn asunnon (6 luku) kauppaa koskevat säännökset. AKL suojaa osakkeenostajaa jo rakennusvaiheessa, sillä sen 2 luvussa on säännökset mm. turva-asiakirjoista ja rakentamisvaiheen vakuudesta. Käytettyä asuntoa myytäessä myyjän on muistettava, että AKL 6 luvun 3 § määrää asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet kauppaan kuuluviksi, jos ne olivat asunnossa esittelyn aikaan, eikä kauppasopimuksessa toisin sovita.

Käytetyn asunnon kauppaa koskevasta virhevastuusta määrätään asuntokauppalain 6 luvussa. Jotta ostajalla olisi oikeus vedota asunnon virheeseen, hänen on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Ostaja ei kuitenkaan voi odottaa lähelle kahden vuoden määräajan täyttymistä, jos hän on huomannut virheen jo aikaisemmin, sillä tässäkin tilanteessa hänen on tehtävä ilmoitus "kohtuullisessa ajassa" eli käytännössä mahdollisimman pian.

Maakaari (MK)

Kiinteistön kauppaa koskevat säännökset löytyvät maakaaresta. Kiinteistö voi olla rakentamaton maa-alue tai vaikkapa tontti, jolla on omakotitalo. Maakaari soveltuu kaupan lisäksi myös kiinteistön vaihtoon, lahjaan tai muuhunkin luovutukseen. Kiinteistökaupan muodosta on tarkat määräykset maakaaren 2 luvussa. Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty maakaaren määräämällä tavalla. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Maakaaren 2 luku sisältää myös kaupanvastuuta koskevat säännökset. Kiinteistössä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Kiinteistön laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota tähän virheeseen. Viiden vuoden määräajasta huolimatta on pidettävä mielessä, että ostajan on tämänkin määräajan sisällä toimittava "kohtuullisessa ajassa".

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL)

AHVL soveltuu sopimukseen, jolla huoneisto on vuokrattu toiselle käytettäväksi asumistarkoitukseen. Jos huoneistoa käytetään asumisen lisäksi muuhunkin tarkoitukseen, tulee AHVL sovellettavaksi, jos pääasiallinen käyttötarkoitus on asuminen. AHVL:ssa on säännöksiä mm. seuraavista asioista: vuokrasopimuksen kestosta (4 §), vakuudesta (8 §), puolisoiden vastuusta vuokrasopimuksesta (11 §), asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta (2 luku), vuokran määräytymisestä (27 §), vuokrasuhteen irtisanomisesta ja purkamisesta (7 ja 8 luku) sekä muuttopäivästä vuokrasopimuksen päätyttyä (68 §).

Monista AHVL:n säännöksistä ei ole mahdollista vuokrasopimuksessa poiketa. Tämä koskee esim. toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaikaa. Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen irtisanomisaika on 6 kk, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, mutta alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 3 kk. Nämä ajat ovat vuokralaisen suojaksi pakottavat. Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Tästä ajan laskemisen alkukohdasta on kuitenkin mahdollista sopia toisinkin.

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL)

LHVL tulee sovellettavaksi, jos huoneisto on vuokrattu toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Lain nimestä huolimatta liiketoiminnasta ei tarvitse olla kysymys. Niinpä LHVL:n säännökset soveltuvat jopa asuintalon alakerrassa olevan autotallin vuokraamiseen jollekin talon asukkaista.

LHVL on rakenteeltaan samankaltainen kuin AHVL, mutta mahdollisuudet sopia laista poikkeavasti ovat laajemmat. LHVL määrää irtisanomisajan pituudeksi kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen ja yhden kuukauden vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen. Näistäkin ajoista voidaan kuitenkin vuokrasopimuksessa poiketa. Ajatuksena on lakia säädettäessä ollut, että liikehuoneiston vuokrauksessa vuokralaisen suojan tarve ei ole yhtä suuri kuin asuinhuoneiston vuokrauksessa.