Kuntoarvio ja PTS
Kiinteistössä ennemmin tai myöhemmin väistämättä vastaan tuleviin korjauksiin tulisi varautua ja valmistautua hyvissä ajoin ennakolta niin teknisesti kuin taloudellisestikin. Parhaiten tämä tapahtuu kuntoarvion ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman avulla. Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista.
Kuntoarvion ja PTS:n antaman tiedon pohjalta voidaan aloittaa tulevaan remonttiin valmistautuminen hyvissä ajoin mm. teettämällä pätevällä suunnittelijalla tarvittavat korjaussuunnitelmat ja muut urakka-asiakirjat, hankkimalla tarvittavat viranomaisluvat, anomalla mahdolliset korjausavustukset ja valmistelemalla korjaushankkeen rahoitusta. Myös taloyhtiön hallintoelinten oma asioiden käsittely ja päätöksenteko vaatii aikansa, johon kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa antaa hyvät mahdollisuudet.
Kuntoarviohankkeeseen kuuluvassa kiinteistötarkastuksessa ryhmä asiantuntijoita, yleensä kolme henkeä, arvioi taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvien rakennus-, LVI- ja sähköteknisten rakennusosien, laitteiden ja asennusten kunnon ja korjaustarpeen seuraavan kymmenen vuoden ajalle. Kullekin tarpeelliselle korjaukselle arvioidaan alustava korjausmenetelmä, toteutuskustannukset laadintahetken kustannustasossa sekä suositeltava toteutusajankohta. Tämä kuntoarvioryhmän laatima PTS-ehdotus on kiinteistön kunnossapitosuunnittelun lähtökohta. PTS-ehdotuksen tarkistaminen ja hyväksyminen kuuluu taloyhtiön hallintoelimille.
Kuntoarviossa tarkastellaan yleisten ohjeiden määrittelemässä laajuudessa myös kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä.
Kuntoarvion tilaamisesta, toteuttamisesta ja raportin laatimisesta on julkaistu yleiset ohjeet. Ohjeiden mukaisen kuntoarvion laadintatyölle myönnetään korjausavustusta.
Kuntoarvion kiinteistötarkastus perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa suoritetaan eräitä keveitä mittauksia. Kuntoarvio on nimensä mukaisesti asiantuntija-arvio, johon ei sisälly tarkempaan kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia tai mittauksia. Koska kaikkia kohteita tai niiden kuntoon vaikuttavia seikkoja ei aina voida tarkastaa eikä luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi tarvittaessa suositella jollekin osa-alueelle erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Näin saadaan luotettavaa tietoa kyseisen kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja soveltuvista korjausmenetelmistä. Kuntotutkimusten suorittamisesta on julkaistu erillisiä ohjeita useilta kiinteistötekniikan alueilta.
Normaalisti kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniikka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa siten, että myös hisseille suoritetaan asiantuntijatarkastus. Tällöin kuntoarvion tekoon osallistuu neljäs asiantuntija. Tilaajan kannattaa tilata kuntoarvio kokonaispakettina yhdeltä taholta, joka kokoaa tarvittavan työryhmän.
Ennen kuntoarvion toteuttamista olisi hyödyllistä toteuttaa talossa asukaskysely. Kysely antaa monenlaista käyttökelpoista lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Yleensä asukaskyselyssä on kysymyksiä mm. mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista. Asukaskyselyn voi tehdä isännöitsijä tai erikseen sovittaessa myös kuntoarvioija. Kuntoarvio-ohjeissa on julkaistu malleja asukaskyselylomakkeista.
Kuntoarvion tekemisestä kannattaa pyytä tarjous kokeneilta alan konsulteilta. Tarjouspyynnöstä löytyy esimerkki KH-kortista KH 90-00293, Asuinkiinteistö kuntoarvio, Tilaajan ohje. Tästä julkaisusta löytyy myös tiedot siitä, mitä lähtötietoja ja asiakirjoja taloyhtiön pitäisi hankkia kuntoarvioijien käyttöön sekä ohjeita asukaskyselyn tekemisestä. Julkaisussa annetaan myös ohjeita, miten kuntoarviota käytetään korjaushankkeiden valmistelun eri vaiheissa.
Tuoreen kuntoarvion ennuste ulottuu yleensä kymmenen vuoden päähän. Lähimpien vuosien osalta arviot ja korjausehdotukset ovat tarkempia kuin kymmenvuotiskauden loppupäässä. Kun noin viisi vuotta kuntoarvion laadinnasta on kulunut, on käytetty arvion tarkin osa ja toisaalta puuttuu kokonaan ennuste aikavälille 5 - 10 vuotta. Kuntoarvio tulisikin päivittää noin viiden vuoden välein.
Suomen Talokeskus Oy on maamme kokeneimpia kuntoarvioiden tekijöitä. Talokeskus on ollut keskeisesti mukana kehittämässä Suomessa nykyisin noudatettavia kuntoarvioinnin menettelytapoja ja suoritusohjeita. Lähempiä tietoja löytyy Talokeskuksen kotisivuilta osoitteesta: www.suomentalokeskus.fi/kiinteistonhoito/kuntoarviot.
