Taloyhtiön kuntokirja

Kirja selvittää, mitä taloyhtiön kunnossapito- ja korjaustoimintaan tavallisesti kuuluu, miten toimintaa voidaan suunnitella ja mitä eri rakennusosia korjattaessa tulee ottaa huomioon. Tutustu ja tilaa tästä...

Tavoitteellinen ja suunnitelmallinen kiinteistönhoito

Kiinteistön omistajan on tunnistettava ne tarpeet, joita kiinteistönhoidolla halutaan tyydyttää. Perusvaatimukset kiinteistönhoidolle asettavat rakennuksessa olevat tekniset laitteet ja järjestelmät, kiinteistössä olevat tilat ja niiden kunto sekä käyttötarkoitus ja käyttäjien eli asukkaiden tarpeet. Pääosin puitteet kiinteistönhoidolle luodaan jo asuinrakennuksen ja piha-alueiden suunnitteluvaiheessa.

Kiinteistönhoitokustannukset muodostavat suuren kustannuserän taloyhtiölle ja tämän vuoksi siinä halutaan tehdä säästöjä. Tällöin ajaudutaan helposti suunnittelemaan hoitotoimenpiteitä kustannuslähtöisesti ja tarpeiden määrittely jää vähemmälle huomiolle. Tämä johtaa myös helposti siihen, että halvin tarjous voittaa, vaikka sen sisältö ei riittäisikään kattamaan edes perustarpeita ja tavoitteita, jotka kiinteistönhoidolle pitäisi asettaa. Kiinteistönhoito tulee siis olla suunnitelmallista ja tavoitteellista, joka tarkoittaa sitä, että sekä taloudellinen että tarvenäkökulma kohtaisivat. Mitä selkeämmin kiinteistön omistaja pystyy tarpeet määrittelemään sitä helpompi on jättää pois sellaisia hoitotoimenpiteitä, mitkä eivät tuo sanottavaa hyötyä, mutta aiheuttaisivat ylimääräisiä kustannuksia.

Tässä asiassa ratkaisevana tekijänä on kiinteistönhoitopalvelun ostajan ammattitaito sekä yhteistyö kiinteistöpalvelun tuottajan kanssa kiinteistönhoitosopimusta laadittaessa.

Suunnitelmallinen kiinteistönhoito vaatii perusteelliset selvitykset asuinkiinteistön ominaisuuksista. Apuna käytetään piirustuksia ja kohteessa tehtyjä kenttätutkimuksia sekä järjestelmille ja laitteille laadittuja huolto-ohjeita, kokemuksen perusteella saatuja tietoja yms. Tärkeää olisi, että asuinrakennukselle olisi hyvin laadittu huoltokirja, jolloin suurin osa hoitosuunnitelman pohjaksi tarvittavista tiedoista olisi jo valmiiksi kerättynä.

Suunnitelmallisella ja ennakoivalla kiinteistönhoidolla asuinkiinteistö ja siinä olevat järjestelmät ja laitteet pysyvät koko ajan kunnossa, olosuhteet ovat hyvät ja kustannukset ja energiankulutus ovat hallinnassa. Asuinkiinteistön toimivuus ja kunto turvataan jo etukäteen hyvin toteutetun hoidon ja huollon avulla. Usein tilanne on kuitenkin juuri päinvastoin ts. korjauksia ja huoltoja tehdään vasta kun vikoja ilmenee. Tällainen toimintatapa tulee kuitenkin kalliimmaksi, kuin ennakoiva ja suunnitelmallisesti toteutettu kiinteistönhoito ja kunnossapito. Lisäksi yllätykselliset tilanteet tuovat mukanaan myös muita harmeja, kuin pelkästään äkillisiä ja ylimääräisiä kustannuksia. Esimerkkinä vesivahingot, jotka voivat aiheuttaa pahimmillaan sellaisia ongelmia ja korjaustoimenpiteitä, joiden vuoksi asumistilojen käyttö on väliaikaisesti mahdotonta. Kiinteistövakuutuskaan ei auta, jos vahingot johtuvat kiinteistönhoidossa tapahtuneesta laiminlyönnistä.

Kiinteistönhoidon toteutumista tulee tilaajan toimesta myös seurata ja ohjata. Tällöin selvitetään esimerkiksi katselmusten avulla, miten kiinteistönhoitosopimusta on noudatettu ja tarvittaessa annettava kehittävää palautetta palvelun tuottajalle. Hyvällä vuorovaikutuksella tilaajan ja palvelun tuottajan välillä voidaan vaikuttaa paljon kiinteistönhoidon laatuun. Tällaisesta toimii hyvänä esimerkkinä palautepalaverit, joissa kiinteistöpalveluyritys ja palvelun tilaaja keskustelevat keskenään palvelun toteutumisesta ja laadusta. Keskustelun pohjana käytetään mm. katselmusraportteja ja asiakas- ja käyttäjätyytyväisyyskyselyjä sekä kiinteistönhoitosopimusta ja tehtäväluetteloa.