Näin toimii asunto-osakeyhtiö Tiivis perusopas asunto-osakeyhtiön toiminnasta ja toimintaperiaatteista. Oppaassa annetaan perustedot mm. yhtiön hallinnosta, päätöksenteosta, kiinteistönhoidon järjestämisestä sekä asukkaiden roolista kaikissa näissä. Tutustu ja tilaa tästä...

Vuokra-asukas - taloyhtiö tai osakas vuokranantajana

Taloyhtiössä asuu yleensä myös vuokralaisia. Vuokralainen hallitsee huoneistoa vuokrasopimuksen perusteella ja esimerkiksi taloyhtiön järjestysmääräykset koskevat myös vuokralaisia. Vuokranantaja voi olla osakkeenomistaja tai taloyhtiö.

Vuokrasopimuksen kestosta voidaan sopia vapaasti. Vuokrasopimus voi olla toistaiseksi voimassaoleva tai määräaikainen. Määräaikainen sopimus on tehtävä kirjallisesti, se sitoo osapuolia sovitun ajan ja sopimus päättyy määräajan kuluttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus taas päättyy irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa vain poikkeuksellisessa tilanteessa tuomioistuimen luvalla. Vuokrasopimuksen purkaminen on lain mukaisilla edellytyksillä mahdollista kummankin tyyppisissä vuokrasuhteissa.

Vuokrasopimus on syytä tehdä aina kirjallisesti. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat melko vapaasti sopia vuokrasopimuksen ehdoista. Laissa on joitakin pakottavia määräyksiä, joista ei voida poiketa vuokralaisen vahingoksi. Vuokrasopimuksessa määritellään mm. vuokrasuhteen kesto, vuokran määrä ja vuokran tarkistaminen, vakuus sekä huoneiston kunto ja kunnossapitovastuut. Vuokrasopimuksen laatimisen helpotukseksi on olemassa vuokrasopimusmallilomakkeita.

Vuokranantaja vastaa siitä, että huoneisto on kunnossa vuokrasuhteen alkaessa ja vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja vastaa lain mukaan huoneiston normaalista kulumisesta. Vuokralaisen on hoidettava hallitsemaansa huoneistoa huolellisesti. Hänen on korvattava kaikki ne vahingot, jotka hän huolimattomuudellaan tai tahallaan aiheuttaa huoneistolle. Vuokralainen vastaa myös hänen luvallaan huoneistossa olevien henkilöiden, kuten vieraidensa aiheuttamista vahingoista. Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä huoneistossa muutostöitä, ellei niistä ole sovittu vuokranantajan kanssa.

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle viipymättä havaitsemistaan vioista tai puutteista, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Jos vuokralainen laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua osaltaan vahingonkorvausvelvolliseksi.

Vuokranantaja voi myös suorittaa huoneistossa korjaus- ja muutostöitä. Kiireelliset korjaus- ja muutostyöt voidaan tehdä heti. Sellaiset korjaukset, joista ei aiheudu olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämiselle, voidaan suorittaa 14 päivän ilmoitusajan jälkeen.

Laajemmista korjauksista ja parannuksista on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista. Saatuaan tiedon tällaisesta laajasta korjauksesta vuokralaisella on oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaustyö aikaisintaan voitaisiin tehdä. Ilmoitusvelvollisuus koskee vuokranantajan suorittamia korjaustöitä eli esimerkiksi taloyhtiöllä ei ole ilmoitusvelvollisuutta vuokralaiselle, ellei yhtiö ole vuokranantaja.

Vuokranantajan on huolehdittava siitä, että hänen suorittamansa korjaukset ja muutokset eivät aiheuta kohtuutonta haittaa tai häiriötä vuokralaiselle. Vuokralaisella on oikeus saada vuokraa kohtuullisesti alennetuksi tai vapautus vuokran maksamisesta siltä ajalta, jolloin huoneistoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Vuokranalennus tai vapautus ei edellytä vuokranantajan tuottamusta. Huoneiston käyttö voi estyä esimerkiksi taloyhtiön suorittaman korjaus- tai muutostyön yhteydessä. Vuokralaisella ei ole kuitenkaan oikeutta lähteä itse alentamaan vuokraansa, vaan mahdollisesta vuokranalennuksesta tulee aina sopia vuokranantajan kanssa. Vuokranalennusoikeutta ei ole silloin, kun puutteellisuus johtuu vuokralaisesta itsestään tai jos kunnossapitovastuu on sopimuksen mukaan siirretty vuokralaiselle.

Vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan suorittamien toimenpiteiden aiheuttamasta vahingosta, ellei vuokranantaja osoita, ettei huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteistä. Näyttövelvollisuus siitä, ettei puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä on siis vuokranantajalla. Esimerkiksi taloyhtiön teettämien remonttien aiheuttamat haitat huoneiston käytölle eivät kuulu vuokranantajan korvattavaksi.

Vuokrasopimuksella voidaan poiketa huoneiston kuntoa koskevista määräyksistä. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat keskenään sopia esimerkiksi siitä, että vuokralainen huolehtii huoneiston kunnossapidosta ja hoidosta.

Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten sekä esittelemään huoneistoa silloin, kun se on myytävänä tai vuokrattavana. Vuokranantaja voi tällaisessa tilanteessa pyytää poliisilta virka-apua, jos pääsy huoneistoon kielletään.