Taloyhtio.net
Sivukartta Keskustelu Kiinteistöliitto
EtusivuJäsensivut
Etusivu > Blogit

Katse eteenpäin ja vielä hieman kauemmas

Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa päätetään vuosittain 2,3 miljardin euron korjauksista ja kuuden miljardin vastikkeista sekä valitaan 300 000 hallituksen jäsentä. Näillä päätöksillä on vaikutusta 2,6 miljoonaan suomalaiseen. On hienoa, että seuraavan vuoden suunnittelu hoidetaan pääsääntöisesti mallikkaasti. Valitettavasti tämä ei kuitenkaan vielä riitä. Ei, kun kyse on monen suomalaisen elämän suurimmasta sijoituksesta tärkeimmästä kansallisvarallisuudestamme.
Mitä yhtiössä halutaan asumiselta? Mitä korjauksia on tehtävä seuraavan 20-30 vuoden sisällä? Millä tämä kaikki rahoitetaan? Siinä muutamia kysymyksiä, joita jokaista tuli pohtia kaikissa taloyhtiöissä. Vastaukset ovat erilaisia, mutta yhdistävänä tekijänä tulevaisuuden hahmottaminen.

On melko helposti määriteltävissä tulevat korjaustarpeet, kunhan asiaan löytyy kiinnostusta. Se mitä tavoitellaan, määrittelee tietenkin myös tulevien korjausten laadun, määrän ja hintalapun. Viimeinen kohta on valitettavan usein se mikä unohtuu. Korjaustarpeet ovat kyllä tiedossa, mutta rahoitusta ei ole samalla tavalla suunniteltu. Rahoituksen suunnittelu on yhtä tärkeä osa kokonaisuutta kuin hankkeen tekninen puolikin ja siihen olisi syytä kiinnittää huomiota jo hyvissä ajoin, eikä ole lainkaan liioiteltua pohtia 10 tai 15 vuoden päästä tehtävän putkiremontin rahoitusta jo nyt. Nyt on nimenomaan oikea hetki miettiä miten tulevat kustannukset vaikuttavat yhtiön talouteen sekä ennen kaikkea, minkälaiseksi yksittäisen osakkaan maksutaakka muodostuu. Varautumalla ja huolellisella suunnitellulla voidaan mahdollistaa tarpeellisten remonttien toteuttaminen ylikuormittamatta osakkaan ja yhtiön taloutta.

Katse olisi syytä siirtää reilusti eteenpäin ja pohtia vähintään näitä asioita jo hyvissä ajoin etukäteen:
- Mitä tulevat korjaukset tulevat maksamaan?
- Saadaanko pankista lainaa koko summalle?
- Kuinka suureksi vastike tule nousemaan? Pystyvätkö osakkaat maksamaan sen?
- Olisiko mahdollista myydä yhtiön omaisuutta hankkeiden rahoittamiseksi?
- Pitäisikö hankkeisiin varautua keräämällä rahaa etukäteen?

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.


Kommentit (1) Kirjoita kommentti
aika vaikeaa, 4.5.2017 11:14
Suomalainen asuu samassa asunnossa keskimäärin 9,7 vuotta. Eli keskimäärin voisi sanoa, että 10 vuoden päästä talossa asuvat eri asukkaat kuin tänään. Ei ole kovinkaan motivoivaa miettiä asiaa mistä ei itse hyödy.

Lisäksi suuren osan asunnoista omistavat suuret ikäluokat. 10-15 vuoden päästä iso osa on kuollut ja monet ovat siirtyneet palvelutaloihin yms. Heitä ei juuri kiinnosta investoida taloon enää tässä vaiheessa.

Kommentoi

Nimimerkki

Kommentti

Bloggaajan kaikki kirjoitukset

#energiamurros = #asuminen 2.0 ??
14.12.2017 03:49 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Marraskuun lopulla julkisuuteen putkahti Energiamurrosareenan loppuraportti. Murrosareenassa on tehty ansiokasta työtä keskustelun herättämisessä ja ison kuvan tuomisessa keskiöön. Työssä on pyritty löytämään uusia näkymiä, jotka kiihdyttäisivät muutosta kohti hiilineutraalia yhteiskuntaa. Murrosareena nostaa esille erityisesti lämmöntuotannon ja liikkumisen sähköistämisen, kilpailun lisäämisen ja energiajärjestelmän joustavuuden. Asumisen myös ennustetaan mullistuvan tulevaisuudessa.
Pienet yhtiöt: Asiat haltuun ja kohti tulevia mahdollisuuksia!
30.11.2017 10:15 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kiinteistöliiton Mahdollisuuksien remontti -kiertue on ohittanut puolimatkan krouvin. Jo noin 1200 henkeä on osallistunut seminaareihin. Vuodenvaihteen tauon jälkeen kiertämistä jatketaan.
Poissa silmistä, poissa mielestä?
15.11.2017 10:15 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Korjaushanke. Tuo taloyhtiön asukkaiden kohtaama haaste, mutta myös mahdollisuus. Lähes joka toisessa taloyhtiössä on tälläkin hetkellä jokin korjaushanke käynnissä tai suunnitteluvaiheessa. Taloyhtiön osakkaiden ja hallinnon osalta käynnissä olevan hankkeen suunnittelu ja siihen varautuminen on kuitenkin toivottavasti aloitettu jo vuosia sitten. Näin pitäisi olla, mutta valitettavasti välillä hiljaisuus voittaa yhtiössä.
Pätevä projektinjohtaja on moniosaaja
31.10.2017 11:50 1 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Korjaushanke on taloyhtiölle aina iso haaste. Hankkeen läpivienti on monivaiheinen prosessi, jossa taloyhtiö rakennushankkeeseen ryhtyvänä vastaa sille lakisääteisesti kuuluvista velvoitteista. Näitä ovat esimerkiksi työturvallisuutta ja terveellisyyttä koskevat toimet, tilaajavastuulain noudattaminen sekä tarvittavan asiantuntemuksen hankkiminen.
Kuluttajien velat kasvavat - kuten myös rahoitusvarallisuus ja hieman myös asuntojen arvot
04.10.2017 03:14 2 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kotitalouksilla oli huhti-kesäkuussa lainoja yhteensä 145 mrd. euron arvosta. Lainakanta kasvoi 3,5 % edellisvuodesta. Kasvua oli euroissa 4,9 mrd. euroa. Asunto-osakeyhtiöiden kautta otetut lainaosuudet kasvoivat suhteellisesti tätä nopeammin, miltei 13 prosenttia. Rahassa kasvua oli kaksi miljardia euroa. Yhtiölainaosuudet muodostivat 17,6 mrd. euroa kaikista kotitalouksien lainoista (12,1 %). On hyvä, että näitä asioita entistä paremmin tilastoidaan, ja on käyty jopa pientä keskustelua. Mutta mitä velan määrän kasvusta voidaan päätellä?
Mihin ne vastikkeet oikein menivät?
20.09.2017 10:33 1 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kiinteistöliitto julkaisi viime viikolla Indeksitalo 2017 -selvityksen ja Tilastokeskus puolestaan Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilaston luvut vuodelta 2016. Molempien viesti on selkeä: asumisen ja kiinteistönpidon kustannukset jatkavat kasvuaan. Samalla erinäiset korjaushankkeet ovat ajankohtaisia, joten rahaa pitäisi löytää myös ylläpitoon ja korjaamiseen. Mihin osakkaiden maksamat vastikkeet sitten käytettiin ja miltä kehitys näyttää?
Korjaushankkeen viestintä taloyhtiössä
05.09.2017 09:34 1 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Viestintä on olennainen osa korjaushanketta. Jos viestintä hoidetaan huonosti, jää hankkeesta helposti kehno vaikutelma, vaikka itse työsuoritukset olisivat menneet hyvin. Taloyhtiö on yhteisö, jonka asukkaiden ja osakkaiden on oltava ajoissa selvillä yhteisössä asumiseen vaikuttavista asioista.
Palaako proput - siirtohinnoitteluun uusia tuulia
29.08.2017 09:29 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
YLE uutisoi 25.8. sähkön siirtohinnoittelun muutoksista. Uutisessa todettiin verkkoyhtiön voivan alkaa laskuttaa sinua kulutuspiikeistä. Pelko pois - kyllä verkkoyhtiöt jo nyt keräävät tarvittavat eurot kirstuihinsa meiltä asiakkailta. Nyt vain saatat maksaa myös naapurin aiheuttamista tehopiikeistä. Nykyiset siirtotariffit eivät aina jaa reilusti huipputehosta aiheutuvia kustannuksia asiakkaiden kesken. Siirtohinnoittelu ei saa kannustaa meitä siipeilyyn ja vapaamatkustamiseen muiden kustannuksella.
Kiinteistöliitto esitti valtiovarainministeriölle: Asuintalovaraus päivitettävä
08.08.2017 02:04 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kiinteistöliiton mielestä taloyhtiöiden tulisi nykyistä paremmin pystyä taloudellisesti varautumaan suuriin korjaushankkeisiin. Kiinteistöliitto jätti elokuun alussa valtiovarainministeriölle esityksen toimenpiteistä, joilla varautumista voitaisiin helpottaa. Taloyhtiöt voivat nykyisin etukäteen varautua korjaushankkeiden kustannuksiin esimerkiksi asuintalovarauksen, ennakkorahastoinnin sekä osakkaiden henkilökohtaisen varautumisen avulla.
KYKI-Indeksi / Osa 2: KYKI käytännössä
14.07.2017 09:09 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Myös kiinteistöalalla on tarvetta seurata ja ennakoida ns. yleistä kustannuskehitystä. Varsin usein tämä tapahtuu viittaamalla sopimuksissa elinkustannusindeksiin (kuluttajahintaindeksiin). Kiinteistönpidon (tai asumiskustannusten) kannalta elinkustannusindeksin käytössä on se haaste, että asuminen ja energia kattavat yhteensä vain noin neljänneksen indeksin sisällöstä. Loput 75 % on jotain muuta, esim. elintarvikkeita, alkoholijuomia, vaatteita ja liikennettä koskevia kustannuseriä.
Kiinteistöveron paine entisestään kasvamassa
27.06.2017 09:14 3 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kiinteistöverojärjestelmä on uudistumassa merkittävästi. Valtiovarainministeriö järjesti juhannusviikolla seminaarin maapohjan arvostamismenetelmän kehittämisestä. Vaikka vielä on vaikea arvioida uudistuksen yksityiskohtaisia vaikutuksia, riski kiinteistöveron merkittävästä kiristymisestä on suuri. Verotusarvojen kehittäminen on vain yksi kiinteistöveroon vaikuttava uudistus.
KYKI-Indeksi / Osa 1: Mikä ihmeen KYKI?
15.06.2017 02:06 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Olen muutaman vuoden esitellyt KYKI-indeksiä isännöitsijöiden koulutuksissa ja erinäisissä tilastokatsauksissa. Ensimmäinen huomio on se, ettei tätä hienoa tuotetta tunneta ollenkaan. Jos indeksi tunnetaan, usein näkemys on, ettei KYKI-indeksiä pystyttäisi käyttämään esim. vuokrien viiteindeksinä, koska KYKI on mennyt ylöspäin huomattavan nopeasti 2010-luvulla.
Vanhaa korjaten vai kokonaan uutta ? taloyhtiön putkiremonteissa on monta tapaa
02.06.2017 12:50 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Taloyhtiöiden putkiremontit pyörivät eri medioissa varsin tiuhaan. Näkökulma tuntuu useimmiten olevan riippuvainen kertojan taustasta. Perinteisien menetelmien puolesta puhuvat niitä toteuttavat ja vaihtoehtoisia menetelmiä puolestaan kannattavat niihin kytköksissä olevat tahot.
Varmista vakuutusturva korjaushankkeessa
24.05.2017 11:01 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Vahinkoja voi sattua myös ammattilaisille, vaikka pyritään toimimaan huolellisesti. Korjaushankkeen suunnittelu ja valvonta eivät ole tässä suhteessa poikkeus. Suunnitteluvirhe tai huolimattomuus laadittujen suunnitelmien tarkistamisessa tai rakennustöiden valvonnassa voivat aiheuttaa suuria taloudellisia menetyksiä. Osapuolet voivat suojautua vahinkoriskeiltä ennaltaehkäisemällä vahinkoja, oikealla sopimustekniikalla ja vakuutusturvalla.
Vesi vanhin voitehista
22.05.2017 09:23 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Näin kevätauringon aikaan moni innostuu jälleen vaihtamaan juoksumaton oikeaan, rehelliseen asfalttiin. Pienen juoksulenkin jälkeen on mukavaa rentoutua kuuman suihkuveden alla - kiireettömästi ja vaikkapa lauleskellen. Rentoutuminen on ihmiselle hyväksi, mutta mikään ei ole ilmaista. Ei myöskään suihkussa lauleskelu. Peseytymiseen käytetty vesi on kallista, koska suihkuvedestä 60 % on lämmintä vettä. Oletko ajatellut, että noin 1 eurolla voit käyttää suihkulämmintä vettä vain 10 minuutin ajan!
Tiedolla vaan ei pakolla
10.05.2017 04:16 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Miten valtakuntaan saataisiin sähköautojen latauspaikkoja? Kiinteistöliiton tuoreen Korjausrakentamisbarometrin yhteydessä tiedusteltiin vastaajilta, onko heidän taloyhtiössään keskusteltu sähköautojen latausmahdollisuuksista tai jollain muulla tavalla jo edetty asiassa.
Katse eteenpäin ja vielä hieman kauemmas
04.05.2017 09:14 1 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa päätetään vuosittain 2,3 miljardin euron korjauksista ja kuuden miljardin vastikkeista sekä valitaan 300 000 hallituksen jäsentä. Näillä päätöksillä on vaikutusta 2,6 miljoonaan suomalaiseen. On hienoa, että seuraavan vuoden suunnittelu hoidetaan pääsääntöisesti mallikkaasti. Valitettavasti tämä ei kuitenkaan vielä riitä. Ei, kun kyse on monen suomalaisen elämän suurimmasta sijoituksesta tärkeimmästä kansallisvarallisuudestamme.
Taloyhtiön hallinnon läpinäkyvyys
26.04.2017 10:16 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Kiinteistönpidon suunnitelmallisuus ja hallinnon toiminnan läpinäkyvyys edistävät keskinäistä luottamusta yhtiössä, mikä taasen vaikuttaa asumisviihtyisyyteen ja yhteisöllisyyteen. Suunnitelmallisuudella ennakoidaan tulevia muutoksia yhtiön toiminnassa, omaisuuden säilymisessä ja asumiskulujen kehityksessä.
Asunto-osakeyhtiö aurinkosähkön ruma ankanpoikanen
19.04.2017 10:39 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Jos omistaisin yrityksen toimitiloineen, olisi yhteiskunta halukas tukemaan investointia aurinkosähkön hyödyntämiseen avokätisellä 25 prosentin energiatuella. Jos sijoittaisin rahaa asunto-osakeyhtiöön, ei tukea heruisi aurinkosähköinvestointiin. Valtiovalta asettaa kiinteistönomistajat eriarvoiseen asemaan: Asunto-osakeyhtiön tuottama aurinkoenergia luokitellaan alempiarvoiseksi kuin esimerkiksi yrityksen tuottama aurinkosähkö.
Kiinteistöveroon isoja uudistuksia - Uusi malli käyttöön 2020?
12.04.2017 09:18 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Valtiovarainministeriö, Maa- ja metsätalousministeriö, Kuntaliitto, Verohallinto ja Maanmittauslaitos ovat uudistamassa verotusarvojen laskentaa kiinteistöverotuksessa. Uudessa järjestelmässä kiinteistövero määräytyy ns. yhtenäisten hintojen alueilta, jotka perustuvat toteutuneisiin kiinteistöjen tai asuntojen kauppahintoihin. Asiassa on tehty perusteellinen pohjaselvitys.
Asumiskustannuksilla kuntaa markkinoimaan?
05.04.2017 09:48 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Asumisen kustannuksista melkoinen osa päätetään kunnissa: Kiinteistöliiton keräämien vertailutietojen mukaan noin puolet taloyhtiöiden kuluista on kuntakohtaisesti päätettäviä maksuja. Kuntapäättäjillä on siis noin puolet taloyhtiön euroista päätösvallassaan. On hyvä muistaa, että asumiskustannusten nousu on aina pois muusta kulutuksesta. Tämä voisi olla kunnille myös mahdollisuus.
Esteettömyysremontit: näin kunta voi tukea ikääntyneiden kotona-asumista
29.03.2017 09:18 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Suomen väestö harmaantuu: vuoteen 2030 mennessä tarvitsemme arviolta 1 000 000 esteetöntä asuntoa. Kunta voi tukea esteettömyyttä myöntämällä taloyhtiöille avustuksia esimerkiksi jälkiasennushissin asentamiseen. Samalla ikääntyneiden ja lapsiperheiden kotona-asuminen helpottuu. Nykyiset esteettömät asunnot ja arvioitu uudistuotanto kattavat vuoden 2030 tarpeesta noin 600 000 kpl eli 60 prosenttia. Valtaosa jäljelle jäävästä vajeesta olisi siis katettava olemassa olevien asuntojen korjauksilla.
Kunnastasi Suomen energiaviisain?
22.03.2017 10:14 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Useimmiten energia- ja vesikustannukset haukkaavat 20-30 prosentin siivun kuntalaisten asumiskuluista. Asunto-osakeyhtiöiden merkitys olemassa olevan rakennuskannan energiatehokkuuden parantamisessa on huomattava. Kustannustehokas energiatehokkuuden parantaminen tapahtuu suunnitelmallisen kiinteistönpidon kautta.
Kuntien ja taloyhtiöiden yhteistyö kannattaa
14.03.2017 05:03 0 Kiinteistöliitto tutkii ja kehittää
Tiukassa taloustilanteessa kunta saattaa sortua kiinteistöverojen ja -maksujen kiristämisen tielle. Tämä kuitenkin heikentää suoraan kiinteistönomistajien ostovoimaa ja taloutta. Viisaampaa olisi tiivistää yhteistyötä asukkaiden ja kiinteistönomistajien kanssa esimerkiksi tehostamalla lupatoimintaa ja kehittämällä turvallisempaa ja viihtyisämpää asuinympäristöä. Tämä toisi mukanaan kasvavaa rakentamista, uutta elinvoimaa ja verotuloja kuntaan.