Pihan perusparantamiseen vaikuttava oikeudellinen sääntely

PÄÄTÖKSENTEKOVALLASTA ASUNTO-OSAKEYTHTIÖSSÄ

Hallituksen tehtäviin kuuluu yhtiön hallinnon ja toiminnan asianmukainen järjestäminen. Yhtiön kokoon ja budjettiin nähden vähäiset pihan korjaushankkeet, kuten istutusten hankinta, voivat kuulua hallituksen päätösvaltaan, etenkin jos ne voidaan toteuttaa yhtiökokouksessa vahvistetun korjausbudjetin puitteissa.

Toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, voi hallitus ja isännöitsijä ryhtyä lähtökohtaisesti vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Vähäistä suuremmat pihan perusparannushankkeet voidaan näin ollen toteuttaa ainoastaan yhtiökokouspäätöksen turvin, esimerkiksi pinnoitukset, alueiden uudelleen järjestelyt yms.

PÄÄTÖKSENTEKOENEMMISTÖSTÄ

Enemmistöpäätöksin ja kaikkien osakkaiden vastikerahoituksin voidaan toteuttaa perusparannushankkeet, jotka täyttävät kunkin ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset ja ovat maksurasitukseltaan kohtuullisia. Hankkeen tulee olla yhtiön tarkoituksenmukainen eli liittyä kiinteistönpitoon ja olla tarpeellinen. Tarpeellisuusastetta punnittaessa tulee yhtiön tasoa verrata paitsi lähiympäristön tasoon, myös valtakunnalliseen tasoon. Maksurasituksen kohtuullisuutta arvioitaessa ratkaisevaan asemaan voidaan katsoa nousevan lainanottomahdollisuudet. Mm. laina-aikaa pidentämällä on mahdollista vaikuttaa kustannuserän kohtuullisuuteen.

Laissa tällä hetkellä olevan säännöksen mukaan sellaiseen perusparannushankkeeseen, jonka tarkoituksena on kohottaa yksinomaan osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen asumistasoa, ei voida periä vastiketta niiltä osakkeenomistajilta, jotka eivät hanketta omalta osaltaan halua toteuttaa. Usein juuri pihojen perusparannuksissa on väitetty, että niillä ei ole muuta merkitystä kuin huoneistojen asumistason korottaminen.

Asunto-osakeyhtiölakia ollaan muuttamassa siten, että yksinomaan asumistasoa kohottavien hankkeiden erityinen sääntely poistuisi. Näin ollen yhtiössä voidaan lakimuutoksen jälkeen päättää enemmistöpäätöksellä kaikista perusparannushankkeista, siis myös pihan perusparannuksesta sekä kattaa kustannukset vastikkeella. Edellytyksenä on edelleenkin, että hanke on ajankohdan tavanomaisen vaatimustason mukainen, kustannusrasitus kohtuullinen ja osakkeenomistajia voidaan kohdella yhdenvertaisesti.

Mikäli asetetut edellytykset vastikerahoituksen käytölle perusparannuksiin eivät täyty, on hanke toteutettavissa vastikevaroin ainoastaan yhtiön kaikkien osakkaiden suostumuksin. Huomionarvoista on, ettei yhtiökokouksen yksimielisyys välttämättä riitä, vaan lisäksi hankkeen tueksi on saatava poissaolleiden osakkaiden suostumukset.

Perusparantamiseen saattaa liittyä myös esim. erilaisten vajojen ja katosten rakentamista. Lain mukaan vähäinen lisärakentaminen (vajat, katokset) on mahdollista toteuttaa vastikevaroin yhtiökokousenemmistön päätöksin. Vähäistä suuremman lisärakentamisen suorittaminen vastikevaroin on taasen mahdollista ainoastaan kaikkien osakkaiden ollessa yksimielisiä rakentamisesta.

PIHAN PERUSPARANTAMISEEN LIITTYVÄT LUVAT

Rakennuksen rakentamiseen tarvitaan rakennuslupa. Rakennuksella tarkoitetaan asumiseen, työntekoon, varastointiin tai muuhun käyttöön tarkoitettua kiinteätä tai paikallaan pidettäväksi tarkoitettua rakennelmaa, rakennetta tai laitosta, joka ominaisuuksiensa vuoksi edellyttää viranomaisvalvontaa turvallisuuteen, terveellisyyteen, maisemaan, viihtyisyyteen, ympäristönäkökohtiin taikka muihin lain tavoitteisiin liittyvistä syistä. Rakennuksena ei kuitenkaan pidetä kooltaan vähäistä ja kevytrakenteista rakennelmaa tai pienehköä laitosta, ellei sillä ole erityisiä maankäytöllisiä tai ympäristöllisiä vaikutuksia.

Toimenpideluvan tarpeesta säädetään MRL 123 §:ssä ja samaisen asetuksen 62 §:ssä. Asetuksen mukaan toimenpidelupa tarvitaan mm. katoksen, vajan, rakennettuun ympäristöön liittyvän erottuvan kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentamiseen. Lupaa ei kuitenkaan tarvita, mikäli toimenpide perustuu oikeusvaikutteiseen kaavaan. Puiden ja merkittävien pensaiden kaatamiseen voi tarvita luvan.

Asunto-osakeyhtiön puolesta luvat perusparannushankkeisiin ja lisärakentamiseen hakee yhtiön hallitus.

YMPÄRISTÖNHOIDOLLISTEN SEIKKOJEN HUOMIOIMINEN

Pihan perusparantamista harkittaessa huomioon on otettava myös ympäristönhoitoa koskeva sääntely. Tonttia tai rakennuspaikkaa ei saa käyttää niin, että sen rakennusluvassa istutettaviksi osoitetut alueet, leikkipaikat tai oleskelualueet taikka muut asumisviihtyvyyteen vaikuttavat alueet supistuvat. Lisäksi rakennusluvassa osoitetut ja hälytysajoneuvoja tai huoltoajoa varten tarkoitetut kulkuyhteydet tulee säilyttää ajokelpoisina.

Toteutettavien rakennelmien ja pienehköjen laitosten tulee terveellisyydeltään, turvallisuudeltaan ja ulkoasultaan täyttää kohtuulliset vaatimukset. Rakennelmien ja laitosten tulee lisäksi sopeutua ympäristöön, eivätkä ne saa olla haitaksi liikenteelle. On myös huomioitava korkeuden muutosten vaikutus, joka voi aiheuttaa pintavesien kulkeutumisen naapurin tontille.

RAKENNUSJÄRJESTYSTEN VAIKUTUKSET

Pihan perusparantamiseen saattavat vaikuttaa myös kunnalliset rakennusjärjestykset. Pihan perusparantamiseen vaikuttavista määräyksistä voidaan esimerkiksi tuoda esiin seuraavat Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen säännökset:

Pihamaan rakentaminen
Pihamaata rakennettaessa on huolehdittava siitä, että pihamaasta tulee tontin käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla käyttökelpoinen ja viihtyisä.

Rakennuksen rakentamisen, siihen verrattavan rakentamisen, rakennuksen laajentamisen ja sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämisen yhteydessä on olemassa olevan pihamaan käyttökelpoisuutta ja viihtyisyyttä tarvittaessa parannettava esim. jäsentämällä olevia autopaikka-alueita, kohentamalla ja lisäämällä istutuksia, vähentämällä liikkumisesteitä tai rakentamalla pihamaan käyttökelpoisuutta parantavia rakennelmia. Pihamaan muutoksissa tulee ottaa huomioon tontin asukkaiden lisäksi rajanaapurit.

Pihamaan korkeusasema
Pihamaan korkeusaseman on sopeuduttava olemassa olevan ympäristön korkeusasemiin. Pihamaan korkeussuhteita ei saa ilman rakennusvalvontaviranomaisen lupaa olennaisesti muuttaa siitä, mitä rakennusluvan myöntämisen yhteydessä vahvistetut piirustukset osoittavat.

Rakennuksen rakentamisen ja sen laajentamisen yhteydessä pihamaa on suunniteltava ja toteutettava niin, ettei rakentamisella lisätä pinta- ja sadevesien valumista tontin rajan yli naapurin puolelle.

Vajojen ja muiden rakennelmien rakentaminen
Vaja, katos tai muu rakennelma on sijoitettava naapuritontin rajasta riittävän kauaksi, että piirrettäessä tontin rajalta 45 asteen kulmassa suora, rakennelman on jäätävä sen alle. Lähemmäksi sijoittaminen edellyttää naapuritontin haltijan suostumusta. Erityisistä syistä rakennusvalvontaviranomainen voi antaa luvan rakentaa rakennelma naapurin rajaan asti, vaikkei naapuri ole antanut suostumustaan. Edellytyksenä kuitenkin on, ettei toimesta aiheudu naapurille huomattavaa haittaa.

Naapureiden huomioiminen
Pihan perusparantamisen yhteydessä myös naapurit on otettava huomioon. Perusparantamisen yhteydessä on kiellettyä kaivaa ja kuormittaa maata siten, että toisen maalla oleva rakennus kadottaa tukensa tai se vahingoittuu. Lisäksi kiellettyä on ylipäänsä käyttää kiinteistöä ja rakennusta siten, että naapurille aiheutuu toiminnasta kohtuutonta rasitusta.