Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa selkeät perustelut
Lehdistötiedote, julkaisupäivä 11.5.2006
Uusi asunto-osakeyhtiölaki on selkeä parannus taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuta sekä rakennustöitä koskevien monenkirjavien ongelmien ratkaisemisessa. Lakiesitys täyttää keskeiset Kiinteistöliiton sille asettamat tavoitteet. - Nyt kaikki taloyhtiöitä koskevat säännökset löytyvät samasta laista, eikä asunto-osakeyhtiöihin enää sovelleta osakeyhtiölakia, iloitsi asunto-osakelakityöryhmän jäsen, Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen mietinnön luovutustilaisuudessa keskiviikkona.
- Asunto-osakeyhtiölaki säätelee yli kahden miljoonan suomalaisen asumista, joten on tärkeää, että laki on mahdollisimman selkeä eikä sisällä turhaa tulkinnanvaraisuutta. Kokemuksemme perusteella voin sanoa, että selkeät säännökset ovat paras tapa ehkäistä riitaisuuksia yhtiöissä. Kiinteistöliiton mukaan uuden lain perustelut ovat poikkeuksellisen selkeät. Vastuusuhteiden selventäminen on välttämätöntä, sillä rakennuskannan ja asukkaiden ikääntyminen kiihdyttää korjausten, uudistusten ja lisärakentamisen tarvetta vinhaa vauhtia.
Työryhmä ehdottaa oikeusministeri Leena Luhtaselle luovuttamassaan mietinnössä, että taloyhtiön ja osakkeenomistajan välisen kunnossapitovastuun jako säilyisi ennallaan. Siten yhtiö vastaisi edelleen rakennuksen ulkopuolisista osista, rakenteista ja eristeistä. Osakas puolestaan vastaisi huoneistonsa sisäosista, pinnoitteista, kalusteista ja huoneistoon asennetuista laitteista.
Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukossa on kuvattu yksityiskohtaisesti, miten yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu jakautuu voimassa olevan lain mukaan.
Osakkeenomistajalla on jatkossakin ilmoitusvelvollisuus muutostöistään sekä havaitsemistaan yhtiön vastuulla olevista virheistä. Ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin myös estetään ennalta suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä.
Osakkaan oikeus tehdä muutoksia omissa tiloissaan säilyisi ennallaan. Ilmoitusvelvollisuutta laajennettaisiin kuitenkin siten, että osakkaan olisi ilmoitettava kirjallisesti sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana.
Ilmoituksen perusteella yhtiön tai toisen osakkaan on voitava arvioida hyvän rakennustavan noudattamista sekä muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa vahinkoa tai haittaa. Ilmoituksen saatuaan yhtiö tai toinen osakas voisi kieltää muutoksen tai sallia sen tietyin ehdoin. Jos muutostyön vaikutusten arvioimiseksi tarvitaan selvityksiä, muutostyön tekijä vastaisi selvitysten aiheuttamista kohtuullisista kuluista.
Laissa on nyt ensimmäistä kertaa selkeästi ilmaistu, että yhtiöllä on myös oikeus tarvittaessa käyttää muutostyön valvojana ulkopuolista asiantuntijaa, jonka tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista muutostyön tekevä osakas vastaisi.
Virheelliset päätökset moitittava kolmessa kuukaudessa
Yhtiökokouksen virheelliset päätökset on edelleen moitittava kolmen kuukauden määräajassa käräjäoikeuteen. Esityksen mukaan moittimisaika on ehdoton. Kiinteistöliiton mukaan työryhmä esittää lakiin huomionarvoista uutuutta, jonka mukaan selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen yhtiökokouksen päätös olisi mitätön suoraan lain nojalla, eikä sitä tarvitsisi moittia käräjäoikeudessa.
Kiinteistöliitto pelkää, että tämänkaltainen uudistus hankaloittaa yhtiön hallituksen työskentelyä. Hallitukselle jää tällaisissa tilanteissa moittimisajan jälkeenkin epävarmuus siitä, onko päätös mitätön vai ei. Tämä taas tulee johtamaan siihen, että yhtiön on kuitenkin vahvistettava päätöksen oikeellisuus tuomioistuimessa.
Hissin kustannukset voidaan jakaa poikkeavasti
Voimassa olevan lain mukaan hissi voidaan rakentaa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoitteisesti nelikerroksisiin taloihin. Tällöin kaikki osakkeenomistajat osallistuvat rakentamiskustannuksiin siitä riippumatta asuvatko he neljännessä tai ensimmäisessä kerroksessa.
Työryhmä ehdottaa uuteen lakiin merkittävää poikkeusta: hissin rakentamiskustannukset voitaisiin kahden kolmasosan määräenemmistöllä päättää jakaa muullakin tavalla kuin yhtiövastikkeen perusteella. Poikkeava kustannusten jako olisi mahdollista, jos uudistus hyödyttää joitakin osakkeenomistajia selvästi vähemmän kuin muita ja vastikeperusteinen kustannusten jako olisi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Kiinteistöliitto korostaa, että säännöstä ei voida laajentaa koskemaan muita hankintoja kuten parvekelaseja tai laajakaistayhteyksiä. Tavanomaiset hankinnat olisivat jatkossakin hankittavissa yhtiön enemmistöpäätöksellä vastikerahoitteisesti. - Poikkeavan kustannusjaon tarkoituksena on helpottaa päätösten tekemistä taloyhtiöissä esimerkiksi silloin, kun kerrostaloon halutaan jälkikäteen asentaa hissi, josta alimman kerroksen huoneistot eivät juuri hyötyisi.
Lisätietoja Suomen Kiinteistöliitossa:
- päälakimies Anu Kärkkäinen, työryhmän asiantuntija, puh. (09) 166 761
- neuvontalakimies Marina Furuhjelm, Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän sihteeri, puh. (09) 166 761
Takaisin
Kommentoi ja keskustele uutisesta
