Taloyhtio.net
Sivukartta Keskustelu Kiinteistöliitto
Etusivu Ajassa Asuminen Hallinto Lakitieto Talous Hoito ja kunnossapito Peruskorjaus ja remontointi Talotekniikka Jäsensivut
Etusivu > Uusi asunto-osakeyhtiölaki osakkaan kannalta

Uusi asunto-osakeyhtiölaki osakkaan kannalta
Muu tiedote, julkaisupäivä 27.4.2010

Uusi asunto-osakeyhtiölaki on voimassa 1.7.2010 alkaen. Tähän on koottu eräitä osakkaiden kannalta olennaisimpia ja tärkeimpiä seikkoja uudesta laista.

Taloyhtiöiden hallitusten on esitettävä jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa osakkaille näkemyksensä yhtiön kunnossapitotarpeista 5 vuodelle eteenpäin. Selvityksestä tulee ilmetä tulevat korjaukset, jotka vaikuttavat olennaisesti vastikkeenmaksuun ja huoneiston käyttöön. Selvitys tulee esittää osakkaille kirjallisena ja liitetään sellaisenaan myös isännöitsijäntodistukseen. Varsinaiset korjauspäätökset tehdään yhtiössä aina erikseen. Taloyhtiön hallituksen tulee antaa lisäksi vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa osakkaille kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajoista.

On huomattava, että uusi laki sisältää tiettyjä pakottavia määräyksiä, jotka menevät yhtiöjärjestysten edelle:

  • Yhtiökokous on pidettävä vuosittain 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Säännös on pakottava eli yhtiöjärjestyksen määräyksellä ei voida pätevästi poiketa lain asettamasta määräajasta.
  • Yhtiökokouksen kokouskutsut on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta Yhtiökokouksen koollekutsumisaika pitenee ja laki menee tältä osin yhtiöjärjestyksen edelle.
  • Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa. Yhtiöjärjestysmääräys, että kutsu on laitettava ainoastaan ilmoitustaululle, ei ole riittävä kutsujen toimittamistapa.

Kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkaan välillä huoneiston sisäpuolella pysyy pääosin ennallaan, mutta yhtiön vastuu huoneiston sisäpuolisista laitteista laajenee. Yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa erilaiset yhtiön asentamat perusjärjestelmät kuten lvis-järjestelmät. Yhtiö vastaa mm. asentamistaan sähköpattereista, lämminvesivaraajista ja lattialämmityksistä. Taloyhtiö vastaa edelleen perustasoisista hanoista. Wc-laite siirtyy uuden lain myötä kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Erilaiset altaat, kuten tiskialtaat, lavuaarit ja suihkualtaat, kuuluvat edelleen osakkaan vastuulle.

Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut vastuunjakotaulukon, josta selviää vastuunjakautuminen taloyhtiön ja osakkaan välillä huoneiston eri osien ja laitteiden osalta. Taulukkoa voi tilata osoitteesta www.kiinkust.fi.

Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoremonteistaan etukäteen kirjallisesti. Käytännössä tämän laajan ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävät lähinnä maalaus- ja tapetointityöt. Ilmoituksessa tulee olla riittävä selvitys remontista kuten esim. suunnitelmat, työselityksen ja tekoajankohdat. Yhtiölle tulee antaa kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan teettämät remontit toteutetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan. Työtä suorittava osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittelyn selvityskustannuksista sekä yhtiölle aiheutuvista valvontakustannuksista.

Taloyhtiön on säilytettävä osakkaiden remontti-ilmoitukset ja pidettävä niistä luetteloa. Ilmoituksista on myös mainittava isännöitsijäntodistuksessa.

Asunto-osakeyhtiössä on oltava tilintarkastaja kun yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajan hallinnassa olevaa huoneistoa. Em. yhtiöissä tilintarkastajan on siis oltava ammattitilintarkastaja eli KHT- tai HTM-tilintarkastaja tai KHT- tai HTM-yhteisö.

Alle 30 huoneiston taloyhtiöiden on valittava toiminnantarkastaja, ellei yhtiössä ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin. Näin laki turvaa myös pienten taloyhtiöiden osakkeenomistajien edut. Toiminnantarkastus on jatkoa nykyiselle maallikkotarkastukselle.

Jos yhtiö haluaa luopua toiminnantarkastuksesta, sen tulee muuttaa yhtiöjärjestystään. Vaikka toiminnantarkastajasta ja tilintarkastajasta olisi luovuttu, yhtiökokous voi aina päättää valita enemmistöllä toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan ja 1/10 vähemmistö voi sitä yhtiökokouksessa vaatia. Yhtiön ei tarvitse muuttaa yhtiöjärjestystään siirtyessään käyttämään toiminnantarkastajaa maallikkotarkastajan asemasta.

Jos asunto-osakeyhtiössä vesimaksu perustuu huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärään, osakkaiden on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä. Tällä helpotetaan vesimaksujen perimistä koska asukkaat ovat velvoitettuja tekemään muuttoilmoituksia vain väestörekisteriin.

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto

Takaisin


Kommentoi ja keskustele uutisesta

Vastuunjakotaulukon mukaan tal...

Ismo Eskola | 29.4.2010 13:00:00

Vastuunjakotaulukon mukaan taloyhtiön vastuu laajenee jonkin verran sähköteknisten järjestelmien osalta. Vanhemmissa taloyhtiöissä osakkaat ovat tehneet tai teettäneet remonttiensa yhteydessä sähkö- ja telejärjestelmien uusimisia ja lisäyksiä. Useimmin näitä urakointiluvan alaisia töitä on tehty omatoimisesti tai hyvän kaverin avustamana ja taloyhtiöllä ei ole mitään tietoa tekijöistä eikä töiden laajuuksista . Kuinka näistä sähköurakointioikeuksia vaativista töistä voi vastuunottajana olla taloyhtiö ? Pitäisikö suorittaa kaikissa asennuksissa valtuutetun tarkastajan toimesta sähköasennusten tarkastus ?

Käsittelykulut ja -aika

Anneli Silventoinen | 2.7.2010 22:48:00

Mitä mahtavat olla kohtuulliset käsittelykulut ja käsittelyaika. Tuntuu, että niin byrokratia lisääntyy kuin huoneistoistaan huoltapitäviä osakkaita rangaistaan ylimääräisillä kustannuksilla, kun enää ei riitä ilmoitus. Eikö urakoitsijoilla ole aina vastuu omasta tekemisestään? Miksi taloyhtiön pitäisi tarkastaa esim. sähköurakoitsijan tai LVI-asentajan töitä? Eikö nyt mennä liian pitkälle tarkastuksissa? Kuka viimekädessä ottaa vastuun töistä, kun enää urakan teettäjän tarkastus ja urakoitsijan vastuu ei riitä?
Vai olenko ymmärtänyt väärin tämän ilmoitus- ja tarkastusruljanssin?

Käsittelykulut ja -aika

Andrea Meinander | 2.8.2010 13:22:00

Minuakin ihmetyttää tämä yhtiön "oikeus valvoa työtä". Eikö tätä kuitenkin pitäisi käsitellä tapauskohtaisesti? Jos osakas on jo palkannut tunnetun ja ammattimaisen yrityksen suunnittelemaan ja valvomaan työt, yritys joka myös takaa kyseiset työt kahden vuoden takuulla, eikö tämän jo pitäisi riittää?! Vai onko isännöitsijällä tosiaan oikeus työntää osakkaalle lisää kustannuksia tuplasta valvonnasta? Ei kuulosta järkevältä.

Käsittelykulut ja -aika

Lassi Lindell | 13.10.2010 11:08:00

Olen antanut itseni ymmärtää, että taloyhtiön valvontaoikeus/-velvollisuus tulee täytettyä myös siten, että asukas remontti-ilmoituksessaan ilmoittaa käyttämänsä valvojan nimen ja selvittää tehtävät valvontatoimet, joista myös taloyhtiölle jää dokumentit. Hallituksen puheenjohtajan ei siis tarvitse käydä paikalla, vaan hallitus voi kelpuuttaa asukkaan valvojan.

Ongelmana asuntoremonteissa on se, että valitettavan usein työt suunnitellaan ja toteutetaan itse, koska ammattisuunnittelijoiden, -rakentajien ja -valvojien toteuttamat remontit ovat niin kalliitaja aikaa vieviä etteivät asukkaiden rahkeet riitä.

Mitä arvioitte, kuinka moni remontin teettänyt on käyttänyt työssä suunnittelutoimistoa (ark, rak, lvis) ja kuinka moni on käyttänyt rakennusliikettä jolla on tilaajavastuulain mukaiset velvoitteet hoidettu ja vielä pisteenä i:n päälle kuinka moni on tehnyt em. toimijoiden kanssa asianmukaiset pienurakkasopimukset?

Tässäkin on hyvä ymmärtää, että jos taloyhtiö joutuu ottamaan asunnoissa tehdyt remontit vastatakseen on sillä oltava myös oikeus ja velvollisuus valvontaan.

Käsittelykulut ja -aika

Mika Tupala | 5.1.2011 15:11:00

Omakohtainen kokemus lain voimaantulon jälkeen osoitti sen, että urakoitsijat menevät aina siitä mistä aita on matalin. Meillekin toimitettiin sähkötöistä pöytäkirja, joka ei vastannut urakoitsijalle asetettuja vaatimuksia. Onneksi taloyhtiöllä oli oma tarkastaja, joka puuttui asiaan ja saimme arkistoon asiallisen, oikeilla mittaustuloksilla varustetun pöytäkirjan. Jos olisimme luottaneet urakoitsijaan, olisimme ottaneet vastaan urakan, jonka vaatimusten mukaisuudesta ei olisi ollut virallista näyttöä. Kenellä olisi ollut vastuu vahingon sattuessa? Oikosulku ja huoneistopalo, olisiko vakuutus korvannut vai olisiko kaatunut hallituksen vastuulle? Ei mielestäni ihan mitätön juttu.

Kyselyoikeus ja as oy johdon tiedonantovelvollisuus

H Kuusi | 12.8.2010 9:09:00

Osakkaan kannalta yhtiökokouksessa olisi tärkeää saada tietoa yhtiön hallinnon toimivuudesta ja taloudelliseen tilanteeseen vaikuttavista seikoista.

Pelkät tilinpäätöstiedot ja hyvin suppea toimintakertomus ei ole riittävää arvioida yhtiön tilannetta.

Miksi Suomen Kiinteistöliitto ei esitä uuden lain sisältämiä muutoksia as oy:n tiedonantovelvollisuuden käsittelyyn tiedotteessaan?

Kuinka monessa taloyhtiössä hallitus / isännöitsijä lähettävät vastauksen osakkaalle kokouksen jälkeen silloin kun heillä ei ole ollut riittäviä tietoja saatavilla yhtiökokouksessa?

Oma kokemukseni on: ei kertaakaan.

Kyselyoikeus ja as oy johdon tiedonantovelvollisuus

Olavi Niemi | 26.9.2010 12:27:00

Valitettavasti ainakaan itseäni ei innosta käydä yhtiökokouksissa kaikki yhtiön asioita kunnolla läpi. Yhtiökokouksista tulisi erittäin raskaita. Osakkaiden kiinnostus yhtiön asioihin vaihtelee, ja kokouksissa ei kohta olisi kuin hallitus ja isännöitsijä, jos käsittelyyn otetaan "kaikki".

Osakkaalla on mahdollisuus tulla valituksi yhtiön hallitukseen, missä on hyvät mahdollisuudet tutustua yhtiönsä toimintaan. Ensimmäinen vuosi kannattaa enemmänkin kuunnella ja oppia kauemmin olleilta. Kun tietää, mitä ollaan kehittämässä, voi alkaa ajaa tärkeiksi näkemiään asioita.

liisa saarikoski

liisa saarikoskil | 28.5.2014 9:22:00

kommentoin uutta lakia ja samalla kyselen muilta, kun en ole varma, olenko ymmärtänyt kylppärin korjausvelvollisuuden oikein: onko osakkaana pakko osallistua taloyhtiön suunnittelemaan kalliiseen yhteiseen korjaussuunnitelmaan vaikka oma kylppäri ok-kunnossa ? Eikö kylppärin laatoitukset, tasot jne kuulu ns.sisäisiin korjausmuutoksiin ja ovat siis osakkaan vastuulla uudessakin laissa ?

Lisää kommenttisi

Kirjoita alla olevaan lomakkeeseen oma kommenttisi tiedotteesta. Paina lopuksi "Kommentoi" -painiketta lisätäksesi kommenttisi.

Aloita kommentointi kirjautumalla